Segrate e Arese fra le località più “appealing” per la logistica

Segrate e Arese, comuni rispettivamente a est e ovest di Milano, sono fra le località più appealing per l’insediamento di attività legale alle spedizioni e alla logistica. Tra i comuni più attraenti ci sono anche Venezia e Villorba in Veneto, Gravellona Toce in Piemonte e Villesse in Friuli-Venezia Giulia. 

Lo dice l’Appeal Index di World Capital, strumento che fornisce una valutazione dell’appetibilità e della qualità dell’investimento immobiliare in relazione ad alcuni parametri socio-economici e geografici grazie ai quali è stato possibile realizzare una mappa delle opportunità di investimento, localizzando così le aree più attrattive.

Questa analisi rientra nel Borsino Immobiliare della Logistica elaborato dal centro studi e ricerche di World Capital che contiene i dati del mercato immobiliare logistico relativi al primo semestre 2017 e lo stock immobiliare logistico in Italia. 

“Nel primo semestre del 2017 abbiamo registrato trend particolarmente positivi e una propositiva apertura da parte degli investitori sul mercato immobiliare logistico, supportata dalla richiesta sempre più forte da parte degli operatori logistici” ha spiegato Neda Aghabegloo, responsabile dipartimento Ricerca e Advisory di World Capital. “Quest’ultimi non soltanto si orientano sulla locazione di magazzini, con tagli superiori ai 5.000 mq, ma anche sullo sviluppo di nuovi immobili, che nell’80% dei casi vengono costruiti su misura (i cosiddetti ‘built-to-suit’). Sempre in questi primi sei mesi del 2017, riscontriamo un assorbimento in crescita. Infine, l’innovazione e l’e-commerce si confermano conduttori del cambiamento della filiera, che da supply chain passa a demand chain”.

Secondo il Borsino Immobiliare di World Capital nel primo semestre di quest’anno i range dei canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto al semestre scorso, eccetto per gli immobili nuovi (costruiti nell’ultimo decennio/riqualificati) situati al nord con una crescita del +4%. A emergere in questo scenario, oltre alla città prime di Genova (62 €/mq/anno), è Milano (55 €/mq/anno). A seguire, troviamo location prime come Roma (56 €/mq/anno) e Catania (46 €/mq/anno). Per quanto riguarda la locazione degli immobili usati, invece, i canoni medi più alti vengono riscontrati nella città prime come Firenze e Milano (50 €/mq/anno), Roma (48 €/mq/anno) e Genova (47 €/mq/anno).

Dando uno sguardo generale ai tagli principali richiesti dagli operatori si attestano per il 53% sopra i 5.000 mq, seguono poi con il 35% spazi tra i 1.000 e i 5.000 mq, mentre soltanto il 12% richiede immobili con superficie minore ai 1.000 mq.

World capital ha evidenziato inoltre che il mercato immobiliare logistico si conferma in continua crescita, totalizzando investimenti per circa 700 milioni di euro registrati nel solo territorio italiano. Il crescente interesse da parte degli investitori per l’immobiliare logistico e la competizione sugli asset di qualità nelle miglior location e con i tenant (inquilini) primari, si traducono in questo primo semestre in una compressione dei rendimenti. Le variazioni più significative da evidenziare sono quelle registrate nelle location di Milano e Genova. I rendimenti lordi di Milano, infatti, in questi primi sei mesi del 2017 oscillano da un minimo del 6% a un massimo del 7,2 %, mentre a Genova il range varia da 6,4% a 7,5%.

Il dipartimento di Ricerca di World Capital ha inoltre presentato un lavoro di mappatura e analisi sullo stock immobiliare logistico elaborato per la prima volta sul territorio nazionale. Da questo studio, che prende in considerazione gli immobili logistici, CeDi e interportuali, emerge che lo stock immobiliare logistico copre una superficie totale di circa 34.700.000 mq. Interessante da sottolineare che il 75% del totale dei mq dello stock è relativo agli immobili a uso logistico, che totalizzano una superfice di circa 26 milioni di mq.

Considerando lo stock dell’intero territorio nazionale, che copre 26 milioni di mq, il 64% è situato al nord, in particolare al Nord-Ovest con un totale di circa 11.700.000 mq, seguito poi dal Nord-Est con circa 6.100.000 mq. Il restante dello stock si trova al Centro con circa 4.600.000 mq, al Sud con circa 2.760.000 mq e infine nelle isole con circa 800.000 mq.